Kira Tespit Davası: Şartları, 5 Yıl Kuralı ve Emsal Yargıtay Kararları

Kira sözleşmelerinde taraflar arasındaki en büyük uyuşmazlık konularından biri, değişen ekonomik koşullar karşısında kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Özellikle enflasyon oranlarındaki değişim ve rayiç bedellerdeki artış, Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası) kurumunu hukuki gündemin merkezine taşımıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenen bu dava türü; belirli şartların varlığı halinde, kira bedelinin hakim tarafından emsal rayiçlere ve hakkaniyete uygun olarak yeniden düzenlenmesini sağlar.

1. Hukuki Dayanak ve Tanım

Kira tespit davası; tarafların kira artış oranında anlaşamamaları veya yasal sürelerin dolması halinde, yeni dönem kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan bir tespit davasıdır.

TBK m. 344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi iki ana kritere ayrılmaktadır:

1. 5 Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler: Taraflar anlaşmamışsa, artış oranı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
2. 5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak “hakkaniyete uygun” biçimde belirleme yapılır.

Önemli Ayrım: Kira tespit davası, “Kira Uyarlama Davası” (TBK m. 138) ile karıştırılmamalıdır. Uyarlama davasında “öngörülemeyen olağanüstü haller” (aşırı ifa güçlüğü) aranırken; tespit davasında 5 yıllık sürenin dolması ve rayiçlerin değişmesi yeterli sebeptir.

2. Dava Açma Şartları ve 5 Yıl Kuralı

Yargıtay uygulamalarına göre, bir kira tespit davasının dinlenebilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:

• Taraflar arasında geçerli (yazılı veya sözlü) bir kira sözleşmesinin bulunması,
• Davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması,
• 5 Yıllık Sürenin Dolması: Sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçmedikçe, kira bedeli rayiçlere (emsallere) göre belirlenemez; sadece TÜFE endeksine göre artış yapılabilir.
• Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle, kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir.

3. İhtarname Süresi ve Kararın Etkisi (Kritik Usul)

Kira tespit davasının “her zaman” açılması mümkündür; ancak davanın açıldığı tarih, belirlenecek yeni kiranın hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler (TBK m. 345).

• Yeni Dönemde Geçerli Olması İçin: Yeni kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmış ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) yapılmış olmalıdır.
• Bir Sonraki Dönemde Geçerli Olması: Eğer 30 günlük süre kaçırılırsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli o yıl için değil, bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.
• İstisna (Sözleşmede Artış Maddesi): Sözleşmede “kira bedelinin artırılacağına” dair bir hüküm varsa, ihtarname şartı aranmaksızın, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, dönemin başından itibaren geçerli sayılır.

4. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Kira tespit davalarında yapılan usul hataları, davanın reddine veya beklenen faydanın sağlanamamasına neden olmaktadır.

• Hata 1: Islah Yoluyla Bedel Artırımı Yapılması Kira tespit davaları, niteliği gereği “Belirsiz Alacak Davası” veya “Kısmi Dava” olarak açılamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (E. 2017/2792, K. 2021/267) yerleşik içtihadına göre; dava dilekçesinde talep edilen miktar sonradan ıslah yoluyla artırılamaz. Davacı, talep ettiği rakamı en başta net olarak belirtmek zorundadır.
• Hata 2: Brüt/Net Ayrımının Yapılmaması Özellikle işyeri kiralarında kira bedelinin “Brüt” veya “Net” olarak talep edildiği açıkça belirtilmelidir. Yargıtay kararlarına göre kira tespiti genellikle “Brüt” bedel üzerinden yapılır. Bu ayrımın yapılmaması, harç eksikliği veya infaz sorunlarına yol açabilir.
• Hata 3: Kararın Kesinleşmeden İcraya Konulması Kira tespit ilamları, inşai nitelikte kararlar olduğundan kesinleşmeden icra edilemez. Yani, istinaf veya temyiz süreci bitmeden, belirlenen yeni kira bedeli ve kira farkları için icra takibi başlatılamaz (Yargıtay İBGK, 12.11.1979 tarihli kararı).

5. Yargıtay Kararlarının Yaklaşımı ve Hakkaniyet İndirimi

Hakim, bilirkişi marifetiyle taşınmazın “boş olarak” kiraya verilmesi durumundaki emsal değerini tespit eder. Ancak Yargıtay, kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle bu bedelden bir indirim yapılmasını şart koşar.

Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi): Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre (Örn: E. 2017/7927, K. 2018/4805); bilirkişi tarafından belirlenen rayiç bedelden, kiracının eski olması gözetilerek hakkaniyete uygun (genellikle %10 - %20 aralığında) bir indirim yapılmalıdır. Bu indirim yapılmadan, doğrudan rayiç bedele hükmedilmesi bozma sebebidir.

6. Kritik Süreler ve Zamanaşımı

• Zamanaşımı: Kira tespit davası için bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur; kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak yukarıda belirtilen ihtar süresi, kararın etki doğuracağı dönemi belirler.
• Arabuluculuk Süresi: Arabuluculuk başvurusu yapıldıktan sonra sürecin anlaşamama ile sonuçlanması halinde, son tutanak düzenlendikten sonra dava açılabilir.

7. Neden Profesyonel Hukuki Destek Önemlidir?

Kira tespit davaları; emsal araştırması, ihtarname sürelerinin hesaplanması, “ıslah yasağı” nedeniyle dava değerinin baştan doğru belirlenmesi ve “hakkaniyet indirimi” gibi teknik detaylar içerir. Yanlış açılan bir davada, mahkemece belirlenen kira bedeli beklentinin çok altında kalabilir veya süre kaçırıldığı için bir yıllık kira farkı kaybı yaşanabilir. Sürecin teknik boyutunun uzman desteğiyle yönetilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlar.

Sonuç: Kira bedelinin tespiti; sadece ekonomik verilerin değil, hukuki prosedürlerin de belirleyici olduğu karmaşık bir süreçtir. Yargıtay’ın “hak ve nesafet” kriterleri ve usul kuralları, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir.

Yasal Uyarı: Bu yazı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay kendine özgü özellikler taşıdığından, hak kaybına uğramamak için profesyonel hukuki destek almanız önerilir.