Kira Sözleşmesinde “Görünmez” Tehlikeler: İmza Atmadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken 4 Kritik Madde

Kısa Özet (AnswerBox): Kira sözleşmelerinde yer alan “depozitonun elden verilmesi”, “sabit artış oranı belirlenmesi” veya “tarihsiz tahliye taahhüdü” gibi uygulamalar, kiracı açısından ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. TBK 342 uyarınca güvence bedelinin vadeli hesaba yatırılması zorunludur. Ayrıca matbu sözleşmelerdeki “demirbaşlar eksiksizdir” ibaresi, ispat yükünü kiracıya yükleyen en büyük risklerden biridir.

Ocak ayı itibarıyla artan taşınma hareketliliği, kira sözleşmelerinin hukuki güvenliğini yeniden gündeme getirmektedir. Uygulamada, matbu (kırtasiye tipi) sözleşmelerin dikkatsizce imzalanması veya ev sahibinin dayattığı bazı özel şartların hukuki sonuçlarının öngörülememesi, tahliye ve alacak davalarında kiracı aleyhine sonuçlar doğurmaktadır.

Aşağıda, eldeki yargı kararları ve mevzuat analizleri ışığında, imza atmadan önce mutlaka denetlenmesi gereken 4 “tuzak” madde incelenmiştir.

1. Depozito (Güvence Bedeli) Tuzağı: “Elden Teslim”

Kiracıların en sık yaptığı hata, depozitoyu (güvence bedelini) ev sahibine elden veya şahsi banka hesabına göndermektir. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi açıktır.

Hukuki Dayanak (Doç. Dr. Murat Aydoğdu Analizi): TBK m. 342 uyarınca; güvence bedeli, kiracı ve kiraya veren adına açılacak ortak bir vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Banka, bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi/mahkeme kararı ile ödeyebilir.

Risk: Depozitonun doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilmesi durumunda, kira bitiminde bu bedelin iadesi tamamen ev sahibinin inisiyatifine kalmaktadır. “Evi boyatacağım”, “Parkeler çizilmiş” gibi gerekçelerle keyfi kesintiler yapılması riski doğmaktadır.

2. Artış Oranı Tuzağı: “TEFE/ÜFE” veya Sabit Oran

Sözleşmelere yazılan “%50 artış yapılır” veya “ÜFE oranında artış yapılır” gibi maddeler, hukuken kiracı aleyhine sonuç doğurabilir.

Mevzuat Analizi (7161 Sayılı Kanun Değişikliği): Doç. Dr. Mehmet Akçaal’ın çalışmasında da belirtildiği üzere; 01.01.2019 tarihinden itibaren kira artış oranlarında üst sınır Tüketici Fiyat Endeksi’dir (TÜFE - 12 Aylık Ortalaması). Sözleşmede daha yüksek bir oran (örneğin ÜFE veya sabit %70) yazsa bile, kanuni üst sınır olan TÜFE geçerlidir.

Uyarı: Sözleşmede “artış oranı kararlaştırılmamıştır” denilse dahi, hakim tarafından hakkaniyete göre (TÜFE sınırını geçmemek kaydıyla) artış belirlenir. Ancak “TÜFE + 5 Puan” gibi kanuna aykırı maddelerin sözleşmede yer alması geçersizdir.

3. Demirbaş Listesi Tuzağı: “Eksiksiz Teslim Aldım”

Matbu sözleşmelerde yer alan “Boya badanası yeni, kombisi çalışır vaziyette, demirbaşlar eksiksiz teslim alınmıştır” maddesi, çoğu zaman gerçeği yansıtmaz. Kiracı, evin kusurlarını not düşmeden bu maddeyi imzaladığında ispat yükü yer değiştirir.

Yargıtay İçtihadı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8877 E., 2019/5230 K.): Yargıtay, kiralananın “eksiksiz ve mükemmel” teslim alındığına dair imza atılmışsa, çıkışta tespit edilen hasarların (hor kullanma) kiracı tarafından yapıldığının kabul edileceğine hükmetmiştir.

Çözüm: Sözleşmeye ek olarak, evin teslim anındaki fotoğraflarının çekilmesi ve varsa mevcut kusurların (çizik parke, damlatan musluk vb.) sözleşmenin özel şartlar bölümüne tek tek yazılması şarttır.

4. Tahliye Taahhüdü Tuzağı: “Tarihi Boş Kağıt”

Kira sözleşmesi ile aynı anda imzalatılan ancak “tarih kısmı boş” bırakılan tahliye taahhütnameleri, kiracılar için en büyük hukuki risktir. Ev sahibi, ilerleyen dönemde bu tarihi dilediği gibi doldurarak tahliye süreci başlatabilmektedir.

Uygulamadaki Risk: Yargıtay, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmesini şart koşar. Ancak boş kağıda imza atılması durumunda, kiracının “beyaza imza” attığı ve sonucuna katlanması gerektiği yönünde kararlar mevcuttur. Bu nedenle, sözleşme anında tarihiz hiçbir belgeye imza atılmamalıdır.

Neden Profesyonel Sözleşme İncelemesi?

“Dürüstlük Kuralı” (TMK m.2) gereği hakların kötüye kullanılması yasak olsa da, yazılı delil başlangıcı sayılan kira sözleşmelerindeki hatalı maddeler, yargılama sürecini yıllarca uzatabilmektedir. Önleyici hukuk kapsamında, sözleşmenin bir uzman tarafından incelenmesi ve “özel şartlar” bölümünün kiracıyı koruyacak şekilde düzenlenmesi, gelecekteki olası davaların önüne geçilmesini sağlar.

Yasal Uyarı: Bu yazı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır.